产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点

 

时至今日,房地产业对国民经济依然占据很大的比重,美好生活的需求中,住房需求仍然有着巨大的市场。但在狂飚突进式发展多年后,这种重要性在相对下降;传统的土地财政模式需要转变,传统的开发模式将让位于新的产业创新驱动。

传统的城市开发依旧是开发商的主战场,但“农村”将成为新的机会点。事实上,我国的城乡差距,在城市化进程中反而扩大了。乡村在基础设施、公共服务等领域远远落后于城市,在国家顶层设计之下,乡村振兴——对房地产开发企业而言,将是未来的机会所在。

在房地产开发的增长路径中,21世纪的头十年是近郊大盘模式,第二个十年是产业新城模式,而第三个十年将是乡村振兴模式……一切似乎有迹可循,美丽中国的建设,由中心向外扩散,层层展开。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点


一、乡村振兴是一盘大棋

乡村是中国重要组成部分,每个市区都会有乡村,而往往发展最差的就是乡村。乡村振兴自党的十九大中提出,其目的就是加快推进农业农村现代化,让农业成为中国有利的发展产业,让农民成为有吸引力的职业,让农村成为人民美好的家园。对此,党的十九大把乡村振兴列入国家战略。

1.二十字方针

党的十九大报告把解决好“三农”问题摆在了至关重要的位置,确立了实施乡村振兴战略20字总要求,即按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”——

  • 在推进乡村产业兴旺方面,部署了一系列重要举措,构建现代化农业产业体系、生产体系、经营体系,健全农业支持保护制度。与此同时,通过发展壮大乡村产业,激起农村创新创业活力。

  • 在推进乡村生态宜居方面,明确提出强化资源保护与节约利用,推进农业清洁生产,集中整治农业自然环境突出问题,实现农业绿色发展,并明确推进美丽适居乡村建设,持续改进农村人居环境。

  • 在推进乡村乡风文明方面,明确提出传承发展乡村优秀传统文化,培养文明乡风、良好家风、朴实民风,建设邻里守望、诚信重礼、节俭的文明乡村,推进乡村文化振兴。

  • 在推进乡村治理有效方面,建立健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的现代化乡村社会治理体制,推进乡村组织振兴,打造出充满生机、和谐有序的善治乡村。

  • 在推进乡村生活富裕方面,明确提出加速补齐农村民生薄弱点,如在改进农村交通运输设施条件、增强农村水利基础设施网络建设、拓宽转移就业渠道,以及增强农村社会保障体系建设等方面都颁布了一系列措施。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点


2.乡村振兴如何落地

乡村振兴,关键是产业振兴。

2017年的中央一号文件在对“产业兴旺”的具体阐释中,作出了“壮大新产业新业态,拓展农业产业链价值链”的要求,并明确要“充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势,利用‘旅游+’‘生态+’等模式,推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合”。

【知识点·一二三产业融合】

一二三产业融合,是以农业为基本依托,通过产业链条延伸、产业融合、技术渗透、体制创新等方式,将资本、技术以及资源要素进行跨界集约化配置,拓宽农民增收渠道、构建现代农业产业体系,加快转变农业发展方式,达到一产、二产和三产的全面融合发展。

激活乡村发展的动能,最重要的是需要积极转变观念,对乡村的经济价值、生态价值、文化价值进行再认识再梳理,要在充分挖掘乡村生态、文化、生活方式的特色和优势的基础上,结合消费升级趋势,对乡村的产业发展进行精准定位,宜工则工、宜农则农、宜文则文、宜游则游,同时依托产业支点拓展产业链价值链,推动一二三产业深度融合发展,不断培育出一批要素集聚、主体多元、机制高效、体系完整的农业农村新业态,如此才能够不断延伸产业发展的链条,为乡村的可持续发展之路源源供氧。

【知识点·乡和镇的主要区别】

乡是广域型农村行政区,镇是广域型城市行政区。镇在二三产业发展上有更多权限,用地方面也有更多政策便利。成为城市型行政区就意味着会有大批土地从农业集体土地转化为能被政府直接征用的土地,方便征地。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点


二、案例分析

1.陕西袁家村

袁家村,陕西省著名的乡村旅游地之一,处在西咸半小时经济圈内。袁家村以关中饮食、关中建筑、关中民俗为依托,深耕区域乡村旅游市场,打造出体现袁家村味道的特色小吃、体现关中样式的民居建筑和体现关中人豪放、淳朴的民俗文化。

然而,袁家村面临着一些困境。

袁家村狭小的村域范围限定了其能够承载的游客和创业者数量。相对匮乏的自然资源,又制约了袁家村业态的拓展。目前来看,袁家村在小吃街以外扩展的各条特色街区,仍以快餐式的消费模式为主。除了关中小吃街,袁家村相继开发了康庄老街、酒吧街、艺术长廊、作坊街、农家乐、回民街、祠堂街、书院街等新项目。从中可以看出袁家村覆盖更多类型客群的努力。例如,酒吧街主要面向年轻人,回民街为吸引来自西安乃至甘肃的回族游客而打造……但新的街区无一能复制小吃街的奇迹。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点

星巴克陕西咸阳袁家村店

2.浔龙河生态艺术小镇

小镇按照“城镇化的乡村、乡村式的城镇”的发展目标,走出了一条城乡融合发展的新路子。其创新亮点主要表现在:一是推进土地改革,根据依法、自愿、有偿的原则,对村民土地进行集中流转后再统一流转给浔龙河公司,推进农业的现代化、规模化经营;二是实施多规合一,形成以民生规划、生态规划、产业规划、建设规划、土地利用规划多规合一的规划体系;三是创新了发展模式,形成以“企业市场运作、政府推动和监督、基层组织全程参与、民本民生充分保障”的全新模式。

经验与启示:

1)既要注重提升大中城市经济首位度,又要探索因地制宜、趋利避害、顺势而为的小城镇建设路径,形成大中小城市、小城镇两种路径;

2)明确政府、企业和群众三方主体权责,进而形成建设合力,是项目在建设推进过程中取得的一个重要实践经验;

3)推进新型城镇化,不能仅仅依靠制度刚性约束力,还需建立合理、稳定、可持续的发展红利分享机制,营造良好的多方共赢、红利共享发展模式,才能有效激励各方主体,确保政府、企业、群众参建的积极性。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点

浔龙河生态艺术小镇

3.安吉鲁家村

鲁家村以“公司+村+家庭农场”模式,启动了全国首个家庭农场集聚区和示范区建设,将美丽乡村田园综合体“有农有牧,有景有致,有山有水,各具特色”的独特魅力呈现给世人。

鲁家村的家庭农场集群模式究竟是如何打造的?这样的模式到底有何独特之处?

1)顶层设计。先期设置18个家庭农场,根据区域功能划分,量身定制各自的面积、风格、位置、功能等。18家农场分别以野山茶、特种野山羊、蔬菜果园、绿化苗木、药材等产业为主,没有一家重复,这是鲁家村家庭农场的特色。

2)组织架构。鲁家村采用“公司+村+家庭农场”的组织运营模式。在农场的投资运营层面,鲁家村引入外部资本对农场进行项目投资和运营管理。

3)利益分配机制合理化。建立了合作分红机制,由村集体、旅游公司、家庭农场主按照约定比例进行利益分配,村民再从村集体中享受分红,使得村集体、旅游公司、家庭农场主和村民都能从中获得相应的收益,调动了各方的积极性。

产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点

安吉鲁家村

4.田园朱泾

项目运用社会资本,聚焦康养产业,翻新改造农民住房,辅以田园综合开发建设,导入城区老人下乡康养,创建了健康旅游、养老养生、文化休闲、康养运动、熟龄创业、住房价值转换等多功能多业态于一体的都市综合性康养产业社区,为超大城市乡村振兴探索了一条城乡融合发展、乡村产业兴旺、农民增收致富的新路子。

全新康养服务模式:

1)农宅康养小区

2)绿色生态农园

3)智慧医养系统

4)老年活力社区

5)熟龄创业平台


产业是关键丨乡村振兴战略的切入点和发力点

田园朱泾

我们的未来,在希望的田园

对于整体房地产行业,乡村振兴工作在未来的一段时间内将是大有可为的发展领域,探索新的参与方式与运营模式也是企业的一大重要任务。那么,地产人该知道什么呢?

① 国家实施乡村振兴战略带来了政策机遇;

② 农村土地制度改革为乡村振兴带来了激活土地资源的机遇;

③ 城市高房价为部分人口和生产要素回流农村带来了机遇;

④ 消费结构由“吃穿住行用”向“学乐康安美”升级、乡村旅游休闲健康养生养老需求大幅增加带来了新市场机遇;

⑤ 互联网、物联网大发展为农村分享科技革命成果带来了机遇;

⑥ 高铁等交通设施大规模向农村延伸为乡村振兴带来了机遇;

⑦ 部分地区出现了逆城市化趋势为乡村振兴带来了人流、物流、财流、信息流等机遇;

⑧ 部分城市产业向农村转移为乡村振兴来了产业发展的机遇。

现代化进程中,城市的高楼大厦与乡村的袅袅炊烟,相映成趣并存共生,融合发展的城市乡村共同构成了新时代中国的美丽图景。我们既要有更发达的城市,也要有更富裕的乡村。乡村振兴是一项长期而艰巨的任务,而且没有现成的模子可以生搬硬套,需要有更多的耐心和更多的坚守。

地产人的未来,在希望的田园。


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