【数字时代物业行业发展趋势论坛回顾】大变局下的物业行业新定义和新机遇 -- 中商物业研究院余绍元

 
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我们都知道物业行业到现在已经第40年,自从14年6月彩生活作为行业的敲响资本大门的第一家企业,到近几年行业是非常的热闹,总体也比较受资本的青睐,今年上市的公司就有十几家,我认为上市企业今年最少会突破70家。这两年因为疫情的原因,全国的同行见面并不多,但我发现好不容易见一次面,大家问我的问题都是一样的,都是围绕行业的资本化。今天我们讲数字化时代的行业发展,其实我们很受资本的影响,物业管理行业作为我从事的唯一一个行业,我想跟大家分享这些年我对物业行业的一些理解,以及我们在物业管理本身的一些实践探索。我觉得越是这个时候,我们一方面通过插上资本的翅膀去更快速的发展,另一方面我们更需要去夯实基础,更需要去让顾客感受到物业管理行业的专业价值,从而认同这个行业,从而得到认可和尊重。

中物协每年会在海南召开会长年度办公会,这个会议也被行业称为是中国物业管理行业的年度经济会议。我记得,在2018年在海南开这个会的时候,我提了三个建议,其中一个是:物业行业发展已经38年的时间,已经到了全面重新定义的时间。为什么这么讲呢?因为我们这个行业从81年开始,实际上我们是附属房地产开发延伸的一个行业,所以到今天当我们问很多顾客(包括社会各界):你认为物业管理干什么?大多会用一句最简单的话来解释:“物业管理好像没干什么,你们好像就是扫扫地、站站岗”。我认为到了今天我们绝对不是扫扫地、站站岗,在过去可能作为顾客、社会各界,看到我们做的事情就是扫地、站岗,但现在,我提倡行业现今要重新定义,那么把什么作为行业的定义呢?我的建议是:把“为顾客营造美好生活场景”作为行业的一个新的定义。


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今天我们面临百年未有之大变局,这个是我们习总书记讲的话,我觉得是非常有深度的。怎么理解呢?我们今天所活的时代应该是四、五百年前的人类的一个大变局所造就。全世界到目前为止,能够引导甚至统治全世界的是讲什么话的人?讲英语的。为什么是讲英语的人?因为在400多年前,人类的大变局发生了什么?工业革命,工业革命发明了蒸汽机,发明了轮船,发明了枪炮,从而让讲英语的人走遍了全世界,也影响了全世界。工业革命经过4个阶段,蒸汽阶段、电气阶段、信息阶段和今天的人工智能、生物能源阶段、基因技术阶段,已经到了一个很重要的点上。而今天为什么说又迎来了人类百年不遇的大变局?因为到了这个阶段,它需要更多的群体的聚集、研发和贡献,所以团队的统治力又变得更加重要。今天谁有优势,谁能够把十几亿人很好的团结起来?只有中国,所以我们中国在面临新的一个百年不遇的大变局。

这次行业论坛,来了200多人,而刚刚结束的奥运会,每一场的观众都没有这么多人,全世界第一次出现极少现场观众的奥运会,我们还能在广州召开这样的行业盛会,我觉得了不起!现在全世界疫情期间,最新的感染人数两个多亿,但是中国现在很少,而且中国是最开始爆发的,所以中国在这次疫情当中,特别好的体现了我们的管理力、科技力和群体的统一力,这个为我们国家、为我们人类带来了百年不遇的大变局。而我们物业管理行业实际上在40年后也在面临着很重要的变化,我们在逐步的由依附地产化变成“去地产化”。截至目前有53家上市物业公司,在行业百强中,有地产背景的是60-70%,而上市公司中有多少是地产背景,有80-90%以上!而且更重要的是,物业企业今天走上资本化道路,是由于物业管理公司自身的战略需要吗,还是地产的战略需要?比如碧桂园收购蓝光嘉宝,做这个决策跟碧桂园服务和蓝光嘉宝服务有关系吗?它跟两个物业公司本身没有多大关系,包括今天物业管理的市值,市值高的企业都聚在哪里?都是它的地产母公司为它供应的量大。但是我相信在未来的3-5年,这种“去地产化”也是行业面临的一个巨大机遇,因为我觉得今天资本看中这个行业,他其实看中的不是这个行业本身,因为他对行业的理解还是有限的,他投的并不是物业管理,他投的是物业管理的附属行业,投的是它的地产,但是我相信很快他们就会真正投物业管理,所以我觉得我们要有这个意识。


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另外,我觉得这也是这个行业这两年在提倡的——中物协的会长两年前在一个重要的会上提出来:中国的物业管理是有机会成为世界性品牌的。我们要打造中国物业服务品牌,在今天我们面临百年机遇的前提下去打造。因为只有物业管理这个机会,酒店没有这个机会。

今天酒店硬件做得很好,但是这个酒店还叫“喜来登”,“喜来登”不是中国的,这个酒店还得叫“伊斯卡尔顿”、“香格里拉”、“万豪”...,还得叫这些品牌。但是物业管理是有这个机会的,包括我们也有企业走出了国门,去欧洲、去亚洲其他国家开展物业管理服务。所以对物业的人来说,我们碰到的也是非常难得的这样一个机遇!

由于资本力量的介入,行业企业现在首要关注的是增长和规模,这也促使行业进入了超级白热化的竞争时代,这是我从事行业20多年没有见过的。去年我在西安投一个比较大的100多万平米的标,结果报名的单位把我吓一大跳,来了80多家,百强排名前50的都来了,一家不缺席。我们再看今天很多同行,我相信大家去竞标碰到的对手肯定很多,因为大家都出来了,都要来发展,为什么?因为资本最关注增长。目前,行业的存量市场是250亿平方米,而且我相信很多企业的存量市场正在面临着巨大的竞争,包括公建、合同到期也会面临着很大的竞争。因为我们现在的增量市场非常有限,一个增量来源于房地产,房地产每年销售还是保持在10万亿到15万亿,它的面积大概就10亿平米左右,还有城市服务每年可以增长几十亿。我们再看看业内动态,碧桂园要5年做到1000亿,由167亿变1000亿、绿城要由100亿变成500亿。有一次我们坐在一起喝茶聊天,杨妈妈和李长江一边坐一个,大家就问为什么你要变成1000亿?因为绿城讲了目标500亿之后,他的股票就涨了,所以大家都要讲我要高增长才可以,保证股票市值是现在上市的物业企业最关心的问题,所以也让我们竞争超级的白热化。

但是在这个背景下,我们一定要意识到,就是通过这么多年的研究,我发现我们这个行业有一个很大的瓶颈,它也是个规律,什么瓶颈?就是发展速度越快,规模越大,它的服务质量越难控制,甚至会有一定的反比关系。这个时候我也特别希望我们有独角兽企业能够很好的去解决这个问题:怎么既大又强?这对物业行业是一个巨大的考验。而且对于资本来说,他其实投任何行业,他都希望这个行业能够大并且强。我最近这两年也跟很多投资商有交流,他们告诉我的第一个信息是,越来越发现你们物业公司的招股说明书基本上都一样,换个名字就是一家公司,因为招来的钱无非用三个地方:70%用于发展,20%用于科技化,10%用于人力资源结构改变,都差不多;第二个信息是:我发现你们跟别的行业不一样,你们要做大好像挺容易的,不像别的,不像苹果手机,它要做大,他要通过更多客户去买手机,增加客户数才能做大。而物业企业要做大用钱就可以解决,你买就行,它就变大了。再一个,他发现大跟强没有直接关系,甚至没关系,你大了,像彩生活就是个典型,收了那么多公司,管不了,原来怎么做还怎么做,甚至更散了。资本也特别希望这种既大又强的企业会出现,我们也特别期待像碧桂园、万科、绿城,这样的大的物业企业集团,能够把大而强的问题很好的解决掉。

还有一个概念就是数字化科技,实际上这些年我们行业提速了很多,其实大家看到了它的好处,因为它能够很好的提高我们的效率。我在分析几个问题:第一个,我们引进数字化是改变我们过去的业务逻辑和管理逻辑,而像淘宝、腾讯他们本身就是做互联网的,对于我们它是一个新的东西,所以我们会很难。第二个,我们数字化要落地的点特别多,有人跟人的客户服务的数据,有人跟停车,还有人跟设备,设备跟设备,所以让我们变得很难,而且我们行业的企业大部分项目也分散。所以我们今天看到其实我们做的所谓的智慧社区并不多,但是我们确实很多大企业对于数字化应用在企业的内部管理、客户服务、提高效率有很好的进步,我也在行业呼吁我们要从点上去做数字化、科技化,引进一些好的点,比如说无人的智慧清洁车、设备房的传感系统,比如说无人职守的岗亭门禁,无人职守的车场系统,这些点可以为我们带来即刻效率,而且适用性是很强的。但是我们怎么把点串成面,我认为是一个漫长的过程。

下期预告:

《统一行业认知:我们到底靠什么赚钱?》

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